Dans ce but, il impose une nouvelle rédaction de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Le syndicat des copropriétaires peut désormais interdire, à une majorité des deux-tiers, la location de meublés de tourisme dans les résidences secondaires, Cette facultés n'est toutefois ouverte qu'à la condition que le règlement de copropriété dispose d'une "clause d'habitation bourgeoise", les appartements étant donc uniquement destinés à l'habitat, sauf les lots spécifiquement dédiés à une activité commerciale, par exemple les commerces du rez-de-chaussée. La procédure mise en oeuvre par la loi Le Meur vise ainsi à assurer la vie harmonieuse d'une copropriété, partagée entre l'intérêt financier immédiat de certains propriétaires loueurs, et la volonté d'autres qui désirent seulement vivre bourgeoisement et tranquillement dans l'immeuble.
A peine la décision rendue par le Conseil constitutionnel, certains groupements, représentant notamment les entreprises actives dans ce secteur, ont estimé que le droit de propriété se trouvait "attaqué", "fragilisé", voire "vidé de sa substance" par le Conseil constitutionnel.
Les bornes du droit de propriété définies par la loi
Ce discours est une posture bien connue, mais sans rapport avec la réalité du droit de propriété qui n'a jamais été un droit absolu, loin de là. Certes, il est mentionné à deux reprises dans la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789, d'abord dans l'article 2 comme un droit "naturel et imprescriptible", ensuite dans l'article 17 comme un droit "inviolable et sacré". L'article 544 du code civil ajoute ensuite que "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements". S'est alors développée la trilogie traditionnelle, selon laquelle l'exercice du droit de propriété implique l'usus, ou droit de jouir du bien, le fructus, ou droit d'en percevoir les fruits, et enfin l'abusus, ou droit d'en disposer.
Certes, mais précisément, comme l'article 544 l'y autorise, le législateur est venu, au fil des ans, poser des bornes à l'exercice du droit de propriété, au nom de l'intérêt général. Invoquer aujourd'hui l’article 17 de la Déclaration de 1789 comme un bouclier contre toute régulation des usages d’un bien relève d’une lecture archaïque ces dispositions, qui ignore la possibilité de restrictions définies par la loi. Depuis sa célèbre décision du 16 janvier 1982 relative aux nationalisations, le Conseil constitutionnel distingue clairement entre la privation de propriété, strictement encadrée, protégée par la voie de fait, et soumise à l'exigence d'une juste et préalable indemnité, et la simple limitation de ses conditions d’exercice. Aujourd'hui, la loi Le Meur ne prive en aucun cas le propriétaire de son bien. Elle ne concerne que l'exercice du droit de propriété, affirmant que l'on ne peut transformer un bien immobilier en activité quasi-hôtelière, sans que la collectivité des copropriétaires ait son mot à dire.
L'appartement, Vincent Delerm. 2002
Un contrôle de proportionnalité sans complaisance
La jurisprudence du Conseil constitutionnel estime que l'ingérence dans le droit de propriété est soumise à deux conditions. D'une part, elle ne doit pas conduire à une privation complète de ce droit, et, en l'espèce, le propriétaire d'un bien à louer pour une courte durée demeure pleinement propriétaire. On observe que le mécanisme validé par le Conseil repose sur le vote des copropriétaires eux-mêmes, et non pas sur une mesure administrative décidée par l'État. D'autre part, l'ingérence dans le droit de propriété doit être "justifiée par un motif d'intérêt général et proportionnée à l'objectif poursuivi", formule figurant dans la décision QPC du 12 novembre 2010.
Ce motif d'intérêt général n'a rien de nouveau. Immédiatement après le code civil, la loi du 16 septembre 1807 imposait déjà aux propriétaires des marais d'en assurer le dessèchement, celle du 8 mars 1810 autorisait l'expropriation pour des motifs d'utilité publique. L'urbanisation suscitait, à la même époque, la multiplication considérable des servitudes pesant sur la propriété foncière, pour assurer la distribution d'eau ou de gaz, les travaux publics ou les communications. Aujourd'hui, la Cour européenne des droits de l'homme (CEDH) laisse aux États une large marge d'appréciation, dans la définition de cet intérêt général. Dans l'arrêt James et a. c. Royaume-Uni du 21 février 1986, la Cour admet ainsi une réforme de l'emphytéose britannique, qui imposait à la famille du duc de Westminster la cession obligatoire de biens immobiliers situés à Belgravia sur lesquels les 2000 locataires n'avaient, jusqu'à là, aucun droit d'acquisition. L'intérêt général réside ici dans une remise en cause d'un système quasi-féodal assurant le retour des biens immobiliers à la famille ducale, à l'issue de la location.
Le Conseil constitutionnel ne raisonne pas autrement et définit assez largement l'intérêt général susceptible de justifier une ingérence dans le droit de propriété. Dans une QPC Groupement forestier forêt de Teillay et a. du 18 octobre 2024, il affirme ainsi qu'une loi peut interdire l'"engrillagement" des chasses privées, dans un but de protection des espaces naturels. Ces dispositions ne portent pas une atteinte excessive au droit de propriété. En effet, les propriétaires ne sont pas privés de leurs biens, et les clôtures peuvent être maintenues, à la seule condition d'aménager des passages pour circulation des animaux.
Une nécessité, pas une dérive
La décision rendue par le Conseil le 19 mars 2026 ne modifie guère la situation du propriétaire du bien. Il peut toujours choisir de l'occuper, le vendre, ou le louer à long terme et donc en tirer un revenu. Seule lui est refusée une forme particulière d'optimisation économique, certes très rentable, mais aussi très perturbatrice de l'équilibre du marché immobilier local. Autrement dit, ce qui est atteint, ce n’est pas le droit de propriété, c’est une stratégie de maximisation. Dès lors, il devient naturel de constater que le Conseil constitutionnel n'a jamais eu pour mission de garantir les rendements locatifs.
Déclin du caractère souverain du droit de propriété : Chapitre 6, section 1 § 2 B du manuel de Libertés publiques sur internet
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